HỢP ĐỒNG SỞ HỮU KỲ NGHỈ: RANH GIỚI GIỮA TRANH CHẤP DÂN SỰ VÀ TỘI LỪA ĐẢO CHIẾM ĐOẠT TÀI SẢN

Thời gian qua, mô hình “Sở hữu kỳ nghỉ” phát sinh nhiều vướng mắc pháp lý, trực tiếp ảnh hưởng đến quyền lợi tài sản của người tham gia. Dưới góc độ chuyên môn, Luật sư Trần Viết Hà cùng Công ty Luật TNHH Hà và Cộng Sự nhận định việc giải quyết các vụ việc liên quan đến hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ đòi hỏi phải phân định rõ ranh giới pháp lý giữa một tranh chấp hợp đồng dân sự thuần túy và một hành vi có dấu hiệu cấu thành tội phạm. Bài viết dưới đây tập trung phân tích bản chất pháp lý của giao dịch này trên cả hai phương diện dân sự và hình sự.

Bản chất pháp lý dưới góc độ dân sự

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch “Sở hữu kỳ nghỉ” thực chất là hợp đồng cung ứng dịch vụ. Khách hàng không được xác lập quyền sở hữu đối với bất động sản hay quyền sử dụng đất. Quyền lợi cốt lõi được hình thành từ giao dịch này là quyền sử dụng dịch vụ lưu trú trong một thời hạn nhất định tại các cơ sở nghỉ dưỡng do doanh nghiệp vận hành.

Nếu bên cung cấp dịch vụ minh bạch thông tin, khách hàng nhận thức đúng, đầy đủ về bản chất sản phẩm, không phải tài sản đầu tư, không có quyền định đoạt bất động sản và tự nguyện ký kết, thì giao dịch hoàn toàn tuân thủ nguyên tắc tự do ý chí. Khi đó, các vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng như chậm cung cấp dịch vụ, chất lượng phòng không đảm bảo, thay đổi thời gian nghỉ dưỡng được xác định là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Các bên áp dụng cơ chế giải quyết tranh chấp dân sự, thương mại để bồi thường thiệt hại hoặc phạt vi phạm.

Điều kiện để xác định hợp đồng “sở hữu kỳ nghỉ” là tranh chấp dân sự

Một vụ việc mâu thuẫn liên quan đến hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ được xác định thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật dân sự khi đáp ứng đầy đủ các yếu tố sau:

• Tính hợp pháp của chủ thể: Doanh nghiệp cung ứng dịch vụ có năng lực hành vi dân sự, có đăng ký kinh doanh hợp pháp và thực tế sở hữu hoặc có quyền khai thác, vận hành hợp pháp các cơ sở lưu trú, khu nghỉ dưỡng theo đúng nội dung cam kết.
• Nguyên tắc tự nguyện: Hợp đồng được giao kết dựa trên sự tự do thỏa thuận, tự nguyện của các bên, không có yếu tố ép buộc hay cưỡng chế theo quy định tại Điều 3 Bộ luật Dân sự.
• Bản chất của sai phạm: Các xung đột phát sinh sau khi ký kết hoàn toàn thuộc về nghĩa vụ thực hiện hợp đồng.

Ví dụ: Doanh nghiệp chậm tiến độ bàn giao quyền nghỉ dưỡng, chất lượng phòng ốc hoặc dịch vụ không đạt chuẩn như quảng cáo, hoặc các bên bất đồng trong việc giải thích và áp dụng các điều khoản chấm dứt hợp đồng, hoàn trả tiền mặt.

Đối với các trường hợp này, phương thức giải quyết tối ưu là thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện vụ án dân sự ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền hoặc Trọng tài thương mại để yêu cầu hủy bỏ, đơn phương chấm dứt hợp đồng, buộc hoàn trả tiền và bồi thường thiệt hại.

Dấu hiệu cấu thành tội: “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”

Quan hệ giao dịch dân sự sẽ dịch chuyển sang phạm vi xử lý hình sự của Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản tại Điều 174 Bộ luật Hình sự sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017) khi cơ quan chức năng chứng minh được sự xuất hiện đồng thời của hai yếu tố cấu thành cơ bản: Thủ đoạn gian dối và Mục đích chiếm đoạt tài sản có trước hoặc tại thời điểm nhận tiền.

• Thủ đoạn gian dối: Đối tượng cố ý đưa ra các thông tin sai lệch, không có thật nhằm mục đích tạo lòng tin và bẫy khách hàng ký hợp đồng, nộp tiền. Các biểu hiện cụ thể bao gồm:
  • Doanh nghiệp hoàn toàn không sở hữu, không có quyền khai thác hoặc không có bất kỳ dự án khu nghỉ dưỡng nào trên thực tế nhưng vẫn tiến hành quảng cáo, mở bán rầm rộ.
  • Đánh vào tâm lý đầu tư sinh lời bằng cách đưa ra các cam kết giả tạo về việc sẽ hỗ trợ tìm đối tác chuyển nhượng lại hợp đồng hoặc mua lại hợp đồng với giá cao gấp nhiều lần giá gốc. Từ đó, dụ dỗ khách hàng đóng thêm các khoản phí lớn như phí đặt cọc, phí giữ chỗ, phí thủ tục lên đến hàng trăm triệu hoặc hàng tỷ đồng.
• Mục đích chiếm đoạt tài sản: Sau khi nhận tiền dựa trên các thông tin gian dối nêu trên, đối tượng không triển khai bất kỳ hoạt động cung ứng dịch vụ nào, cố tình trốn tránh nghĩa vụ, tẩu tán tài sản, cắt đứt hoàn toàn liên lạc hoặc bỏ trốn nhằm chiếm đoạt trọn vẹn số tiền của khách hàng

Khung hình phạt áp dụng đối với Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

Căn cứ theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017), các cá nhân có hành vi lợi dụng mô hình hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ để lừa đảo chiếm đoạt tài sản sẽ phải đối mặt với các khung hình phạt cụ thể sau đây:

Hình phạt bổ sung: Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 100 triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc bị tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

Kết luận

Các giao dịch liên quan đến sở hữu kỳ nghỉ chứa đựng hàm lượng rủi ro pháp lý cao do tính chất trả tiền trước, nhận dịch vụ sau diễn ra trong thời gian dài. Khi phát sinh tranh chấp hoặc phát hiện các dấu hiệu bất thường, khách hàng cần lập tức hệ thống hóa, lưu trữ toàn bộ chứng từ gốc bao gồm: Bản gốc hợp đồng, phiếu thu, tài liệu quảng cáo, lịch sử tin nhắn, thư điện tử và ghi âm cuộc gọi.

Để nhận được sự hỗ trợ pháp lý chuyên sâu mang tính toàn diện quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp với Luật sư Trần Viết Hà và Công ty Luật TNHH Hà Và Cộng Sự để được tư vấn, bảo vệ quyền lợi tối ưu theo đúng quy định của pháp luật.